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Lebenszykluskosten von Immobilien
von Prof. Dr. Andrea Pelzeter, Fachhochschule für Wirtschaft, Berlin
Frau Prof. Dr. Andrea Pelzeter gilt als die führende Immobilien-Lebenszykluskosten-Expertin Deutschlands.  Sie hat zu diesem Thema 2006 promoviert und danach ihr Beratungsunternehmen Pelzeter Lebenszyklus-Management gegründet. 2007 wurde sie Professorin an der FHW Berlin, wo sie die Fachrichtung Facility Management im Fachbereich Berufsakademie leitet.
Lebenszykluskosten von Immobilien
Immobilien haben im Verhältnis zu anderen Investitionsgütern einen langen Lebenszyklus zu erwarten. Bei 50 bis 100 Jahren Standzeit lohnt es sich durchaus zu analysieren, ob man z.B. durch Investitionen in bauliche Qualität oder in Flexibilität eine langfristige Ersparnis bei der Summe aus Erst- und Folgekosten erzielen kann. Diese so genannten Lebenszykluskosten (LZK) können zur Bewertung der ökonomischen Konsequenzen von Handlungsalternativen sowohl zum Beginn des Lebenszyklus als auch bei Nachinvestitionen für Instandsetzung oder Modernisierung eingesetzt werden.
Abkürzungen und Definitionen
Als Lebenszykluskosten (LZK) bezeichnet man die Gesamtheit der Kosten, die während des Lebenszyklus eines Objektes anfallen. Synonym dazu wird der Ausdruck Life Cycle Costs (LCC) verwendet, bzw. Whole Life Costs (WLC) in Großbritannien und Kanada. Davon abzugrenzen ist die Life Cycle Analysis (LCA), die Analyse sämtlicher Stoffströme während des Lebenszyklus eines Objektes (vg. ISO 41000ff.), die keinen Kostenbezug hat.
Normen und Richtlinien
Die Berechnung von LZK ist bislang nicht allgemeinverbindlich genormt worden. Die bestehenden Normen und –entwürfe lassen breite Entscheidungsspielräume offen bzgl. Systemgrenzen, Kostenermittlung und Berechnungsansatz. In diesem Zusammenhang sind z.B. die US-amerikanische Norm ASTM 917-02: „Standard Practice for Measuring Life-Cycle Costs of Buildings and Building Systems” von 2002 und die Norwegische Norm NS 3454: „Life cycle costs for building and civil engineering work – Principles and classification” zu nennen. Die internationale Norm ISO 15686: „Buildings and Constructed Assets – Service Life Planning – Part 5: Whole Life Costing” befindet sich noch immer im Entwurfstadium. Deshalb hat sich die GEFMA e.V. Deutscher Verband für Facility Management an die Arbeit gemacht: die Richtlinie 220-1 „Lebenszykluskostenrechnung im FM“ wurde unter Federführung der Autorin erarbeitet und ist seit 2006 als Entwurf verfügbar.
Berechnungsgrundlagen LZK
Für die Berechnung der LZK müssen im Prinzip „nur“ die zu erwartenden Kosten ermittelt und aufaddiert werden. Die Herausforderung besteht jedoch in der Länge des zu prognostizierenden Zeitraums. Bei der Ermittlung der in den verschiedenen Lebensphasen auftretenden Kosten kommt es – neben der Verfügbarkeit von entsprechenden Erfahrungswerten oder Kennzahlen – darauf an, auf welche Weise die Kosten dem Gebäude und seiner Nutzung zugewiesen werden. Dies kann je Prozess, je Arbeitsplatz, je funktionale Einheit, je Flächenkategorie, etc. und natürlich in verschiedenster Kombination geschehen, je nachdem welche Kostenart man gerade betrachtet (z.B. Heizungs-, Strom-, Reinigungs-, Watungs-, Instandsetzungskosten, etc.). Möchte man berücksichtigen, dass die verschiedenen Kostenarten möglicherweise unterschiedlichen Preissteigerungen unterliegen werden, was besonders die Schwankungen des Ölpreises aktuelle vor Augen führen, dann empfiehlt sich die Einführung von spezifischen Preissteigerungsraten. Weiterhin muss man entscheiden, ob man aus der Perspektive des selbstnutzenden Eigentümers, des Vermieters oder auf die Kosten schaut.
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