Zusammenfassung der Fachveranstaltung zum Thema Haftungsrisiko "Betreiberverantwortung"
(21.6. 2007 in Wien)

Referent: Ulrich Glauche
Ullrich Glauche ist der Experte wenn es um die rechtlichen Aspekte der Betreiberverantwortung geht. Herr Glauche ist Autor der entsprechenden GEFMA Richtlinie und Leiter des Richtlinienwesens des GEFMA.

Haftungsrisiko "Betreiberverantwortung"
In den letzten Jahren haben sich die gesetzlichen Rahmenbedingungen betreffend Betreiberverantwortung verschärft. Eigentümer und Betreiber von Gebäuden sind zunehmend Haftungsrisiken ausgesetzt. Viele Führungskräfte sind sich der möglichen Folgen noch gar nicht bewusst, die sich aus Fehlern oder Versäumnissen ihrer Unternehmen ergeben können.

Diese ausgesprochen komplexe Materie, die Nahtstellen zwischen Organisation, Technik und Recht (Geltungsbereich von Gesetzen, Verordnungen, UVV‘s, DIN-Normen, VDE-, VdS-Richtlinien ...) aufweist ist mit der Richtlinie GEFMA 190 zusammengefaßt.

Was ist per Definition "Betreiberverantwortung"?
„Verantwortung ist die Pflicht, für Handlungen - sei es in der Form des Tuns oder des Unterlassens -
einzustehen und die Folgen zu tragen. Der Inhalt der Verantwortung hängt von der Aufgabe ab, die zu erfüllen ist.“ [GUV 50.8.02]

Gründe für das Verfassen der GEFMA 190:
-bislang wenig Literatur / Fachveröffentlichungen zu diesem Thema
-bisher nur wenige Veranstaltungen / Seminare zu diesem Thema
-nur wenige substanzielle Inhalte auch im Internet
-vorhandene Quellen selten mit Bezug zum Facility Management
-im FM bisher als juristische Themen ausführlich nur behandelt:
-Vergabe- und Vertragsrecht (im Zusammenhang mit Outsourcing)
-§ 613a BGB Betriebsübergang
-Arbeitnehmerüberlassung
-> Große Informationsdefizite mit weitgehend
      unbekannten Risiken für Eigentümer und Betreiber

Die Anforderungen an einen Betreiber einer Immobilie sind vielfältigst und bestehen aus einer
unübersichtlichen Anzahl von Verordnungen, Gesetzen und Erlässen, die es zu erfüllen gilt. Vielfach nicht bekannt ist, dass ein Nichtbeachten auch strafrechtliche Konsequenzen haben kann.

Zielgruppe der GEFMA 190
• Privat-rechtliche Eigentümer von Grundstücken und Gebäuden
  (Banken, Versicherungen, Industrie- und Handelsunternehmen, Hotels ...)
• Öffentlich-rechtliche Immobilieneigentümer
   (Bund, Länder, Städte & Gemeinden, Körpersch., Anstalten + Stift. d.öff.R.)
• Halböffentliche Unternehmen (Flughäfen, Messen, DB, Post)

... jeweils in den Funktionen
• Eigentümer öffentlicher Gebäude
• Selbstnutzer oder Vermieter
• Auftraggeber von Betriebsführungsdienstleistungen sowie
• Dienstleister (Auftragnehmer v. Betriebsführungsdienstleistungen)
-> Stehen in Betreiberverantwortung


Anwendungsbereiche der Richtlinie GEFMA 190
• Eigentum an Grundstücken und Gebäuden
• Betrieb von Gebäuden inkl. Sonderbauten (gemäß Länderbauordnungen)
• Betrieb von Beherbergungsstätten, Versammlungsstätten, Geschäftshäusern, Hochhäusern,
   Krankenhäusern (aus Gebäudesicht); Großgaragen
• Betrieb überwachungsbedürftiger Anlagen (z.B. Aufzüge)
• Betrieb von Arbeitsstätten
• Bereitstellung von Arbeitsmitteln
• Umgang mit gefährlichen Stoffen
• Betrieb von Anlagen gemäß BImSchG


Auszug aus der Richtlinie: Sachlicher Umfang
Schutz persönlicher Rechtsgüter:
• Leben
• Körper
• Gesundheit
• Freiheit
• Eigentum

gesetzliche Forderungen an Betreiber
•Brandschutz (baulich, anlagentechnisch, organisatorisch)
•Blitzschutz
•Schallschutz
•Standsicherheit
•Verkehrssicherheit
•Schutz vor elektrischem Schlag
•Schutz vor Gefahren im Umgang mit Arbeitsmitteln
•Schutz vor Gefahren im Umgang mit gefährlichen Stoffen

Schutz der Umwelt
• Luft
• Boden
• Wasser
•Klimaschutz
•Bodenschutz
•Wasserschutz
... durch ordnungsgemäße
• Luftreinhaltung
•Abfallentsorgung
•Abwasserentsorgung

Gesetzliche Betreiberpflichten
Auszug aus: Gesetzliche Betreiberpflichten

•Unternehmenspflichten (der jur. Person od. Pers.ges.) oder gegenüber Beschäftigten
•gegenüber der Allgemeinheit
• gegenüber Behörden
• gegenüber der Umwelt


Mögliche Rechtsfolgen:
                                       ... für Unternehmen                   ... für Personen
arbeits- /
disziplinarrechtlich                           -                                   Verweis, Abmahnung

zivilrechtlich                      Schadensersatz                           Schadensersatz  
                                       gegenüber geschädigten               ... gegenüber Dritten
                                       Dritten                                        ...geg. eig. Unternehmen
                                                                                         ...geg. Unfallversicherung

ordnungsrechtlich              Bußgeld                                       Bußgeld

strafrechtlich                                  -                                    Geldstrafe
                                                                                          Freiheitsstrafe
                                                                                          Berufsverbot

öffentlich                          Nutzungsverbot                                        -
-rechtlich                          Stilllegung

sonst.                               Verlust des                                    Verlust des       
                                       Versicherungsschutzes                    Versicherungsschutzes


Auszug aus: Empfehlungen
a) Allgemeine Klärungen

• Art des/der Gebäude/s (Sonderbau / Beherbergungs- oder Versammlungsstätte? Geschäfts-,
  Hoch-, Krankenhaus usw.)
• Welche Behörde ist Bauaufsichtsbehörde? Welche Feuerwehr?
• Welcher Unfallversicherungsträger ist zuständig (in D ca. 100)?
• Welches sind zugelassene Überwachungsstellen?
• Welche Rechtsvorschriften treffen im Einzelfall zu?

Welches ist der jeweils aktuelle Stand?

b) Organisatorische Regelungen

• Klare organisatorische Zuordnung der Betreiberverantwortung: Identifikation des
  Betreibers /Grundstückeigentümers als juristische oder natürliche Person (vgl. § 52a BImSchG)
• Entscheidung über Eigen- oder Fremdwahrnehmung
• Entscheidung über Pflichtenübertragungen (welche? an wen?)

c) Maßnahmen
• Risikoabschätzung: Welches sind die größten Gefahren im Gebäude?
• Bereitstellung /Schaffung von Arbeitsunterlagen (anweisende Doku)
• Pflichten- und Terminüberwachung bei gesetzlichen Prüfungen
• Wirksame Pflichtenübertragungen
• Regelmäßig wiederholte Schulungen und Unterweisungen
• Ggf. Einführung eines Managementsystems (QMS, UMS, AMS, IH-MS)
• Erstellung nachweisender Doku (schriftl. Erlaubnisse, Freigaben...)
• Richtige Verwendung verfügbarer Mittel (Vorrang für Maßnahmen zur
Einhaltung gesetzlicher Forderungen)
• Notfalls Stilllegung von Gebäuden oder Anlagen (‚ultima ratio‘), wenn Auflagen nicht erfüllt werden können

d) Versicherungen
• Gesetzliche Unfallversicherung: Arbeitsunfälle und Berufskrankheiten
• Sachversicherung: Sachschäden, z.B. Überflutung, Brand
• Betriebshaftpflicht, Haftungsansprüche gegen das Unternehmen
• Umwelthaftpflicht: Schäden an der Umwelt
• Organhaftpflicht: sichert Organe eines Unternehmens als Personen


FAZIT:

           Kenntnis der Vorschriften
          + ordnungsgemäßes Handeln 
          + Dokumentation
          = Sicherheit vor Sanktionen