Werte kennen, rechnen, managen –
Einführung einer Kosten- und Leistungsrechnung bei Stadt Wien –
Wiener Wohnen
Kosten- und Leistungsrechnung im Immobilien- und Facility Management In der betriebswirtschaftlichen Betrachtung von Facility Management (FM) sind „die Kosten“ meistens das Ein und Alles. Nicht verwunderlich, wo doch Kostensenkung häufig als alleiniger Sinn, Zweck und Nutzen von Facility Management propagiert wird. Wenn aber FM korrekterweise als ganzheitlicher Managementansatz gesehen und eingesetzt wird, erweitert sich die betriebswirtschaftliche Betrachtung auf den wirtschaftlichen Erfolg – und für dessen Ermittlung müssen auch Leistungen, sprich Erlöse, in die Rechnung aufgenommen werden.
Die Erfolgsermittlung wird häufig noch immer auf die GuV beschränkt
Jedes Unternehmen ermittelt seinen wirtschaftlichen Erfolg zumindest in der Form einer Gewinn- und Verlustrechnung (GuV), bei Vorhandensein einer Kosten- und Leistungsrechnung darüber hinaus in einer betriebswirtschaftlichen Erfolgsrechnung. Diese Erfolgsrechnung ist natürlich auf die Bedürfnisse des jeweiligen Kerngeschäfts ausgerichtet. Das hat leider in den meisten Unternehmen zur Folge, dass der wirtschaftliche Erfolg von Supportprozessen wie jenen im Facility Management gar nicht oder nur unbefriedigend abgebildet werden kann.
In Immobilienunternehmen, bei denen Immobilienmanagement das Kerngeschäft darstellt, ist die Erfolgsermittlung häufig noch immer auf die GuV beschränkt. Obwohl diese kaum für Managementent-scheidungen verwertbare Daten liefert, sind leistungsfähige Immobiliencontrollingsysteme, deren Voraussetzung eine immobilienspezifische Kosten- und Leistungsrechnung ist, noch nicht weit verbreitet.
Schliesslich muss auch ausgesprochen werden, dass die publizierten Regelwerke wie die DIN 276 „Kosten im Hochbau“, die GEFMA 200 „Kosten im Facility Management“ oder die ÖNORM 1801-2 „Objektnutzungskosten“ zwar gute Ansätze darstellen, aber aus technischer Sicht erstellt wurden und für eine brauchbare
Kosten- und Leistungsrechnung im Sinne eines wirklichen Immobiliencontrollings erst weiter entwickelt werden müssen.
Kosten- und Leistungsrechnung in der öffentlichen Verwaltung
In der öffentlichen Verwaltung ist Kosten- und Leistungsrechnung ein „heißes“ Thema. Auf allen Ebenen, also beim Bund, bei den Ländern und in den Gemeinden, werden im Sinne des „New Public Management“ Produkte in Katalogen definiert und Prozesse zur Erstellung dieser Produkte analysiert und optimiert. Schliesslich werden in Kosten- und Leistungsrechnungssystemen die monetären Auswirkungen festgehalten, als Basis für ein modernes Controlling. Wenn es nun um Immobilien geht, haben wir wieder die gleiche Situation wie in
Unternehmen: Die öffentliche Kosten- und Leistungsrechnung ist auf das Kerngeschäft der öffentlichen Hand zugeschnitten. Zur Erbringung vieler öffentlicher Leistungen sind zwar Gebäude notwenig – Amtshäuser, Kindergärten, Schulen, Feuerwehrhäuser, Bauhöfe, Laborgebäude, Altersheime – aber eben im Sinne eines Supportprozesses. Gerade aus dem Dienstleistungscharakter öffentlicher Leistungen heraus können die damit verbundenen FM-Kosten und –Leistungen erfahrungsgemäß nicht aussagefähig ermittelt werden
Auch in der öffentlichen Wohnungswirtschaft, dem kommunalen Wohnungswesen, ist dies so. Auf den Punkt gebracht: Eine auf typische Gemeinde-Leistungen ausgerichtete Kosten- und Leistungsrechnung kann keine aussagefähigen Daten für das Immobilien- und Facility Management einer Kommune liefern.
Die Unternehmung „Stadt Wien – Wiener Wohnen“ ist betriebswirtschaftlich als eigenständiger Betrieb bzw. eigenständiges Unternehmen zu sehen. Als de facto Konzernunternehmen des „Konzerns Magistrat der Stadt Wien“ bilanziert sie selbständig. Die etwa 2.200 kommunalen Wohnhäuser wurden wie eine Sacheinlage in das Unternehmen eingebracht und entsprechend aktiviert, der mittels eines einfachen und transparenten Bewertungsverfahrens ermittelte Geldwert stellte gleichzeitig im Wesentlichen das Eigenkapital des Unternehmens dar.
Das Anlagevermögen von Wiener Wohnen weist 2003 fast neun Milliarden Euro auf.
Aufgrund gestiegener Anforderungen an die Aufgaben einer Großgemeinde wie Wien müssen alle Gemeindeaktivitäten stärker auf eine Kosten-Nutzen-Sicht ausgerichtet werden. Somit muss sich auch die Unternehmung Wiener Wohnen laufend betriebswirtschaftlich beweisen. Dies im Spannungsfeld auch zum so
genannten Sozialauftrag, welcher sich aus dem Statut des Unternehmens ergibt: Dort ist als Unternehmenszweck festgelegt die „…Bereithaltung und Schaffung von einem modernen Standard entsprechenden Mietwohnungen für einkommensschwächere, wohnungsbedürftige Personen und Familien“.
Wenn man bedenkt, dass das Anlagevermögen von Wiener Wohnen in der Bilanz 2003 fast neun Milliarden Euro ausmacht, wird einem schlagartig bewusst, dass die „Managementaufgabe Wiener Wohnen“ eine gewaltige Verantwortung für dieses riesige Gemeindevermögen darstellt, und auch eine gewaltige Verantwortung für den effektiven und effizienten Umgang mit diesem Vermögen.
Weitere Informationen zu diesem Thema:
Peter Prischl, Geschäftsführer Reality Consult GmbH
peter.prischl@realityconsult.com
Werte kennen, rechnen, managen –
Einführung einer Kosten- und Leistungsrechnung bei Stadt Wien –
Wiener Wohnen
Kosten- und Leistungsrechnung im Immobilien- und Facility Management In der betriebswirtschaftlichen Betrachtung von Facility Management (FM) sind „die Kosten“ meistens das Ein und Alles. Nicht verwunderlich, wo doch Kostensenkung häufig als alleiniger Sinn, Zweck und Nutzen von Facility Management propagiert wird. Wenn aber FM korrekterweise als ganzheitlicher Managementansatz gesehen und eingesetzt wird, erweitert sich die betriebswirtschaftliche Betrachtung auf den wirtschaftlichen Erfolg – und für dessen Ermittlung müssen auch Leistungen, sprich Erlöse, in die Rechnung aufgenommen werden.
Die Erfolgsermittlung wird häufig noch immer auf die GuV beschränkt
Jedes Unternehmen ermittelt seinen wirtschaftlichen Erfolg zumindest in der Form einer Gewinn- und Verlustrechnung (GuV), bei Vorhandensein einer Kosten- und Leistungsrechnung darüber hinaus in einer betriebswirtschaftlichen Erfolgsrechnung. Diese Erfolgsrechnung ist natürlich auf die Bedürfnisse des jeweiligen Kerngeschäfts ausgerichtet. Das hat leider in den meisten Unternehmen zur Folge, dass der wirtschaftliche Erfolg von Supportprozessen wie jenen im Facility Management gar nicht oder nur unbefriedigend abgebildet werden kann.
In Immobilienunternehmen, bei denen Immobilienmanagement das Kerngeschäft darstellt, ist die Erfolgsermittlung häufig noch immer auf die GuV beschränkt. Obwohl diese kaum für Managementent-scheidungen verwertbare Daten liefert, sind leistungsfähige Immobiliencontrollingsysteme, deren Voraussetzung eine immobilienspezifische Kosten- und Leistungsrechnung ist, noch nicht weit verbreitet.
Schliesslich muss auch ausgesprochen werden, dass die publizierten Regelwerke wie die DIN 276 „Kosten im Hochbau“, die GEFMA 200 „Kosten im Facility Management“ oder die ÖNORM 1801-2 „Objektnutzungskosten“ zwar gute Ansätze darstellen, aber aus technischer Sicht erstellt wurden und für eine brauchbare
Kosten- und Leistungsrechnung im Sinne eines wirklichen Immobiliencontrollings erst weiter entwickelt werden müssen.
Kosten- und Leistungsrechnung in der öffentlichen Verwaltung
In der öffentlichen Verwaltung ist Kosten- und Leistungsrechnung ein „heißes“ Thema. Auf allen Ebenen, also beim Bund, bei den Ländern und in den Gemeinden, werden im Sinne des „New Public Management“ Produkte in Katalogen definiert und Prozesse zur Erstellung dieser Produkte analysiert und optimiert. Schliesslich werden in Kosten- und Leistungsrechnungssystemen die monetären Auswirkungen festgehalten, als Basis für ein modernes Controlling. Wenn es nun um Immobilien geht, haben wir wieder die gleiche Situation wie in
Unternehmen: Die öffentliche Kosten- und Leistungsrechnung ist auf das Kerngeschäft der öffentlichen Hand zugeschnitten. Zur Erbringung vieler öffentlicher Leistungen sind zwar Gebäude notwenig – Amtshäuser, Kindergärten, Schulen, Feuerwehrhäuser, Bauhöfe, Laborgebäude, Altersheime – aber eben im Sinne eines Supportprozesses. Gerade aus dem Dienstleistungscharakter öffentlicher Leistungen heraus können die damit verbundenen FM-Kosten und –Leistungen erfahrungsgemäß nicht aussagefähig ermittelt werden
Auch in der öffentlichen Wohnungswirtschaft, dem kommunalen Wohnungswesen, ist dies so. Auf den Punkt gebracht: Eine auf typische Gemeinde-Leistungen ausgerichtete Kosten- und Leistungsrechnung kann keine aussagefähigen Daten für das Immobilien- und Facility Management einer Kommune liefern.
Die Unternehmung „Stadt Wien – Wiener Wohnen“ ist betriebswirtschaftlich als eigenständiger Betrieb bzw. eigenständiges Unternehmen zu sehen. Als de facto Konzernunternehmen des „Konzerns Magistrat der Stadt Wien“ bilanziert sie selbständig. Die etwa 2.200 kommunalen Wohnhäuser wurden wie eine Sacheinlage in das Unternehmen eingebracht und entsprechend aktiviert, der mittels eines einfachen und transparenten Bewertungsverfahrens ermittelte Geldwert stellte gleichzeitig im Wesentlichen das Eigenkapital des Unternehmens dar.
Das Anlagevermögen von Wiener Wohnen weist 2003 fast neun Milliarden Euro auf.
Aufgrund gestiegener Anforderungen an die Aufgaben einer Großgemeinde wie Wien müssen alle Gemeindeaktivitäten stärker auf eine Kosten-Nutzen-Sicht ausgerichtet werden. Somit muss sich auch die Unternehmung Wiener Wohnen laufend betriebswirtschaftlich beweisen. Dies im Spannungsfeld auch zum so
genannten Sozialauftrag, welcher sich aus dem Statut des Unternehmens ergibt: Dort ist als Unternehmenszweck festgelegt die „…Bereithaltung und Schaffung von einem modernen Standard entsprechenden Mietwohnungen für einkommensschwächere, wohnungsbedürftige Personen und Familien“.
Wenn man bedenkt, dass das Anlagevermögen von Wiener Wohnen in der Bilanz 2003 fast neun Milliarden Euro ausmacht, wird einem schlagartig bewusst, dass die „Managementaufgabe Wiener Wohnen“ eine gewaltige Verantwortung für dieses riesige Gemeindevermögen darstellt, und auch eine gewaltige Verantwortung für den effektiven und effizienten Umgang mit diesem Vermögen.
Weitere Informationen zu diesem Thema:
Peter Prischl, Geschäftsführer Reality Consult GmbH
peter.prischl@realityconsult.com