Die Entwicklung von Steuerungselementen
bei Stadt Wien – Wiener Wohnen
Die schon durch die Bilanzierung erreichte Transparenz hat bei Wiener Wohnen das Problembewusstsein geschaffen, um adäquate Steuerungsmöglichkeiten zu entwickeln. Der nächste Schritt war daher die Grundsatzentscheidung, die gewachsene EDV-Systemlandschaft mit einem auf SAP R/3 basierenden Hausverwaltungssystem als Kern zu erneuern. Diese Erneuerung wurde mit einer umfassenden Aufnahme und Definition der Hauptprozesse begonnen. Um die neuen EDV-Werkzeuge auch effektiv nutzen zu können, initiierte das Referat Controlling von Wiener Wohnen parallel dazu ein Projekt, um verschiedene bereits aufgenommene Initiativen und Methoden zu einem ganzheitlichen, das ganze Unternehmen umfassende Controlling-System weiter zu entwickeln. Eine wichtige Bedingung war es dabei, die überkommenen Grenzen zwischen „kaufmännischen“ und „technischen“ Managementmethoden zu überwinden und zu einem betriebswirtschaftlich wie bautechnisch fundierten einheitlichen Managementsystem zu gelangen, mit einheitlicher Sprache und Begriffen und einheitlichen Verfahren. Mit einem externen Berater wurde das Projekt unter Leitung der beiden Verfasser unter dem Namen „VALORA“ aufgesetzt. Der Untertitel drückt die Gesamtzielsetzung aus: „Werte kennen – rechnen – managen“
Ein fundiertes einheitliches Managementsystem
Das Projektteam war aus Vertretern aller Bereiche von Wiener Wohnen zusammengesetzt. Die ausdrückliche Verabschiedung des Projektauftrags durch die Direktorin und die persönliche Teilnahme des Stellvertretenden Direktors an mehreren Projektmeetings unterstrich die strategische Bedeutung. Alle für die Umsetzung zuständigen Organisationsbereiche waren durch die jeweiligen Leiterinnen und Leiter vertreten. Ebenso waren die kundennahen Bereiche, in denen sich die im Projekt entwickelten Richtlinien und Verfahren tagtäglich in den „Momenten der Wahrheit“, nämlich im Umgang mit den Kunden, bewähren müssen, waren durch erfahrene
Manager aller technischen und kaufmännischen Fachrichtungen vertreten. Das Controlling-System mit den „Richtlinien Kosten- und Leistungsrechnung“ als Kern zu entwickeln war das konkrete Projektziel. Schritt für Schritt wurde ein Gerüst definiert und mit Beiträgen aus Wiener Wohnen und durch das Beratungsunternehmen gefüllt.
Das ganz Besondere im Projekt war die Erkenntnis, den Facility Management Ansatz ganzheitlich anzuwenden und somit auch von einem reinen Kostendenken zu einem Wertbewusstsein weiter zu kommen. Dieser Grundgedanke war entscheidend für den positiven Verlauf des weiteren Projekts. Denn, wie es einmal in einem Projektmeeting formuliert wurde,
„Wer soziale Werte aufrechterhalten will, muss darauf achten, die dafür notwendigen materiellen Werte zu erhalten“.
Der „Sozialauftrag“, den Kunden- bzw. Mieterkreis auf „einkommensschwächere, wohnungsbedürftige Personen und Familien“ zu konzentrieren, konnte erstmals rechenbar gemacht werden – im Bedarfsfall bis zur Ebene der einzelnen Wohnung. Dafür wurden kalkulatorischen Erlösarten der folgenden Arten eingeführt:
- Kalkulatorische Erlöse aus Differenz „Mögliche Marktmiete“ zu niedrigerer „Kategorie- bzw. Tarif-Miete“
- Kalkulatorische Erlöse aus Nichtrealisierung von Mieterhöhung bei Mietrechtsübergängen im erweiterten
Familienkreis
- Kalkulatorische Erlöse aus Differenz „Mögliche Marktmiete“ zu niedrigerer Miete aufgrund Konzernvorgaben
(z.B. für Wohngemeinschaften für sozial Benachteiligte)
- Kalkulatorische Erlöse aus Differenz Anmietung zu vorgegebenen Sätzen zu niedrigerer Marktmiete
Erste überschlägige Analysen zeigten ein Potential im zweistelligen Millionenbereich auf – alles für Leistungen wo Wiener Wohnen die vollen Kosten der Leistungsbereitstellung zu tragen hat, aber aus transparenten und mit sozialpolitischen Beschlüssen festgelegten Gründen diese Leistungen zu niedrigeren Preisen als der Markt sie ermöglichen wurde verkauft.
Damit wird auch den politischen Instanzen erstmals ein Instrument in die Hand gegeben werden, Sozialleistungen im kommunalen Wohnungswesen zu transparenten Kosten zu vergeben.
Weitere Informationen zu diesem Thema:
Peter Prischl, Geschäftsführer Reality Consult GmbH
peter.prischl@realityconsult.com
Die Entwicklung von Steuerungselementen
bei Stadt Wien – Wiener Wohnen
Die schon durch die Bilanzierung erreichte Transparenz hat bei Wiener Wohnen das Problembewusstsein geschaffen, um adäquate Steuerungsmöglichkeiten zu entwickeln. Der nächste Schritt war daher die Grundsatzentscheidung, die gewachsene EDV-Systemlandschaft mit einem auf SAP R/3 basierenden Hausverwaltungssystem als Kern zu erneuern. Diese Erneuerung wurde mit einer umfassenden Aufnahme und Definition der Hauptprozesse begonnen. Um die neuen EDV-Werkzeuge auch effektiv nutzen zu können, initiierte das Referat Controlling von Wiener Wohnen parallel dazu ein Projekt, um verschiedene bereits aufgenommene Initiativen und Methoden zu einem ganzheitlichen, das ganze Unternehmen umfassende Controlling-System weiter zu entwickeln. Eine wichtige Bedingung war es dabei, die überkommenen Grenzen zwischen „kaufmännischen“ und „technischen“ Managementmethoden zu überwinden und zu einem betriebswirtschaftlich wie bautechnisch fundierten einheitlichen Managementsystem zu gelangen, mit einheitlicher Sprache und Begriffen und einheitlichen Verfahren. Mit einem externen Berater wurde das Projekt unter Leitung der beiden Verfasser unter dem Namen „VALORA“ aufgesetzt. Der Untertitel drückt die Gesamtzielsetzung aus: „Werte kennen – rechnen – managen“
Ein fundiertes einheitliches Managementsystem
Das Projektteam war aus Vertretern aller Bereiche von Wiener Wohnen zusammengesetzt. Die ausdrückliche Verabschiedung des Projektauftrags durch die Direktorin und die persönliche Teilnahme des Stellvertretenden Direktors an mehreren Projektmeetings unterstrich die strategische Bedeutung. Alle für die Umsetzung zuständigen Organisationsbereiche waren durch die jeweiligen Leiterinnen und Leiter vertreten. Ebenso waren die kundennahen Bereiche, in denen sich die im Projekt entwickelten Richtlinien und Verfahren tagtäglich in den „Momenten der Wahrheit“, nämlich im Umgang mit den Kunden, bewähren müssen, waren durch erfahrene
Manager aller technischen und kaufmännischen Fachrichtungen vertreten. Das Controlling-System mit den „Richtlinien Kosten- und Leistungsrechnung“ als Kern zu entwickeln war das konkrete Projektziel. Schritt für Schritt wurde ein Gerüst definiert und mit Beiträgen aus Wiener Wohnen und durch das Beratungsunternehmen gefüllt.
Das ganz Besondere im Projekt war die Erkenntnis, den Facility Management Ansatz ganzheitlich anzuwenden und somit auch von einem reinen Kostendenken zu einem Wertbewusstsein weiter zu kommen. Dieser Grundgedanke war entscheidend für den positiven Verlauf des weiteren Projekts. Denn, wie es einmal in einem Projektmeeting formuliert wurde,
„Wer soziale Werte aufrechterhalten will, muss darauf achten, die dafür notwendigen materiellen Werte zu erhalten“.
Der „Sozialauftrag“, den Kunden- bzw. Mieterkreis auf „einkommensschwächere, wohnungsbedürftige Personen und Familien“ zu konzentrieren, konnte erstmals rechenbar gemacht werden – im Bedarfsfall bis zur Ebene der einzelnen Wohnung. Dafür wurden kalkulatorischen Erlösarten der folgenden Arten eingeführt:
- Kalkulatorische Erlöse aus Differenz „Mögliche Marktmiete“ zu niedrigerer „Kategorie- bzw. Tarif-Miete“
- Kalkulatorische Erlöse aus Nichtrealisierung von Mieterhöhung bei Mietrechtsübergängen im erweiterten
Familienkreis
- Kalkulatorische Erlöse aus Differenz „Mögliche Marktmiete“ zu niedrigerer Miete aufgrund Konzernvorgaben
(z.B. für Wohngemeinschaften für sozial Benachteiligte)
- Kalkulatorische Erlöse aus Differenz Anmietung zu vorgegebenen Sätzen zu niedrigerer Marktmiete
Erste überschlägige Analysen zeigten ein Potential im zweistelligen Millionenbereich auf – alles für Leistungen wo Wiener Wohnen die vollen Kosten der Leistungsbereitstellung zu tragen hat, aber aus transparenten und mit sozialpolitischen Beschlüssen festgelegten Gründen diese Leistungen zu niedrigeren Preisen als der Markt sie ermöglichen wurde verkauft.
Damit wird auch den politischen Instanzen erstmals ein Instrument in die Hand gegeben werden, Sozialleistungen im kommunalen Wohnungswesen zu transparenten Kosten zu vergeben.
Weitere Informationen zu diesem Thema:
Peter Prischl, Geschäftsführer Reality Consult GmbH
peter.prischl@realityconsult.com